Vydavatel: Economia, a.s.
Autor: Vojtěch Wolf
Developer Radim Passer plánuje do roku 2029 proinvestovat přes 21 miliard korun. Rozhodl se ve velkém stavět kanceláře v době, kdy ostatní vyčkávají. „Velmi silně jsem vnímal, že Bůh mě vede k tomu, abychom právě v době, kdy nikdo nestaví, začali stavět my,“ říká developer, který svou víru propojuje s byznysem.
V rozhovoru pro týdeník Ekonom mluví mimo jiné o nástupnictví ve firmě, územním plánování, problémech české politiky či o nákupu luxusních aut.
Passerinvest Group chystá velké investice. Celkem 11 miliard korun hodláte vložit do rozvoje kancelářské lokality Brumlovka, 10 miliard pak do Roztyl. Je to zatím vaše největší životní investice?
Určitě je to největší investice v tak krátkém čase. Stavba dnes ale stojí úplně jiné peníze než před dvaceti lety. Tehdy byly náklady na postavení budovy s plochou
20 tisíc metrů čtverečních 900 milionů korun a stačilo vám 150 milionů vlastního kapitálu. Ve chvíli, kdy jsme dům postavili a pronajali, jsme měli z refinancování
obratem celý námi vložený kapitál zpátky. Dnes stejný dům stojí 2,2 miliardy korun a vlastního kapitálu na takovou stavbu potřebujete 1,1 miliardy, takže půlku musíte dát ze svého. Když ho dnes dostavíte a pronajmete, tak se vám z toho vlastního kapitálu na začátku vrátí jen zlomek.
Proč stavíte kanceláře ale teď? Firmy propouští, navíc je velmi rozšířený home office.
Jedno byznysové pravidlo říká, že nejlepší čas nakupovat je, když všichni prodávají, a obráceně. To platí i ve stavebnictví. Když nikdo nestaví, tak my stavíme. V Praze se staví jen kanceláře, které už mají konkrétního zákazníka. To je případ třeba České spořitelny a ČEZ, jejichž nové kanceláře vznikají na Smíchově. Pak se velmi vzácně staví menší domy nebo se rekonstruují budovy pod 10 tisíc metrů čtverečních. Co se týče volného trhu, tedy budov, které budou k pronájmu firmám až po dokončení, tak o takových dnes v Praze nevím.
Financování je dnes dražší. Za kolik si půjčujete?
Před rokem byla základní eurová sazba, od které se odvíjí cena, za kterou si půjčujeme, čtyři procenta. Předpokládali jsme, že to půjde dolů. Valuace nemovitostí se odvíjejí od výše sazeb. Teď jsou eurové sazby dvě procenta. Trh čeká, že sazby půjdou až na 1,75 procenta, následně se pohnou i ty valuace, ale na to jsme už čekat nechtěli. V Česku sice dnes není žádná konjunktura, ale není tu žádná hluboká recese. Cykly se zkrátka střídají. My se teď výstavbou snažíme připravit na to, až se trh zase začne ubírat správným směrem.
Když nikdo nestaví, tak my stavíme. V Praze se staví jen kanceláře, které už mají konkrétního zákazníka. Pro volný trh se skoro nestaví.
Uvažujete vedle bank i o zapojení retailových investorů?
Vydali jsme už asi pět emisí dluhopisů. Využili jsme je například tehdy, když jsme skupovali některé nemovitosti zpátky do našeho vlastnictví. Jinak poslední emisi jsme dělali loni na podzim a šlo o miliardu korun. Je možné, že jednu či dvě emise ještě v nejbližších letech vydáme. Co se týče výnosu, tak v těch nejlepších letech to bylo kolem čtyř procent, v těch nejhorších až osm procent – tolik dostal investor. Vesměs vše upsal český retail.
Jak vhodná je nyní doba pro investice do kancelářských projektů?
V obecné rovině vhodná není. Žádný institucionální developer si to dnes nemůže dovolit, protože mu nevycházejí čísla. To je ale problém korporátního světa, který všechno posuzuje optikou „tady a teď“. Chybí tam vize do budoucna. Trochu se to podobá politice. Passerinvest Group je ale firma rodinného typu, takže si takové rozhodnutí můžeme dovolit. Rozhodujeme se lokálně a máme odvahu jít proti proudu. Vyhodnotili jsme si očekávaný vývoj a přišlo nám, že jsme se rozhodli správně. Jako křesťan důvěřuji Pánu Bohu. Velmi silně jsem vnímal, že Bůh mě vede k tomu, abychom právě v době, kdy nikdo nestaví, začali stavět my.
Máte tedy pro nové budovy na Brumlovce nebo v Roztylech, které budou dokončeny za čtyři roky, už nájemce?
Realita je taková, že firmy se nerozhodují na tolik let dopředu. To se děje jen ve výjimečných případech. Zároveň pokud dnes řeknete, že si chcete za dva roky pronajmout plochu nad 10 tisíc metrů čtverečních, tak nemáte šanci, protože vám ji dnes nikdo není schopen zajistit, pokud již nestaví. Jak říkám, za celou svou historii jsem nezažil, že by se kanceláře skoro vůbec nestavěly. I během minulé krize po roce 2008 se aspoň něco stavělo. Od začátku roku 2022 se nezačalo stavět téměř nic. Poptávka tu ale je. Globální firmy, které tvoří zásadní část pražského kancelářského trhu, tu zůstávají. Ale za současných podmínek je pro ně nejlepší řešení prodlužovat pronájmy v prostorách, kde už jsou. Faktem je, že při prodloužení nájmů redukují využívanou plochu. Zároveň se ale na trhu objevují nové firmy, včetně těch tuzemských, které si mohou dovolit sídlit v nových a moderních kancelářích. Takže i přes trend home officu je neobsazenost pražského trhu nízká. V průměru je to kolem sedmi procent.
KDYŽ BŮH DÁ, PRÁCI I DĚTEM SE CHCI VĚNOVAT DALŠÍCH 20 LET
Je vám 61 let. Až bude projekt na Roztylech a Brumlovce dokončený, budete v důchodovém věku. Je to tedy poslední velká etapa vašeho podnikání?
V těchto dnech očekáváme narození našeho zatím posledního potomka. K tomu mám ještě šest starších synů. Co tím chci říct – dětem je jedno, kolik vám je. Chtějí s vámi dělat věci, jako by vám bylo třicet, nehledě na váš věk. Dlouhodobě proto přebírám zodpovědnost za své zdraví – sportuji, hýbu se, vyhýbám se alkoholu a jím zdravě. Věřím, že mi Pán Bůh bude dávat sílu, abych se mohl své práci i dětem věnovat ještě dalších 15 až 20 let.
A jsou tedy Roztyly a Brumlovka vaším posledním velkým developerským projektem?
Brumlovka – kromě etap, které dokončíme do roku 2029 – má potenciál ještě pro další tři takzvané recyklační etapy. Recyklací myslíme to, že koupíme stávající budovu za tržní cenu plus nějakou prémii. Ale to bude záležet na přístupu města. Nedaleko jsou například nevzhledné paneláky, staré fabriky a zanedbané činžáky. Věřím, že pokud Praha po čtyřiceti letech od revoluce konečně začne uvažovat rozumně, mohlo by tam vzniknout krásné nové bydlení.
Když kupujete nemovitost, o kolik větší plocha musí vzniknout oproti té původní, aby se to vyplatilo?
Když budovu koupíte a zbouráte, teprve v tu chvíli máte vlastně pozemek a jeho cena je enormní. Aby to ekonomicky dávalo smysl, tak například v lokalitě, jako je Brumlovka, musíte postavit zhruba pětinásobek původní podlahové plochy, aby vyšla ekonomika na minimální akceptovatelné úrovni. Proto dlouhodobě říkám, že pokud má být Praha prosperujícím, ekologickým a rozvíjejícím se městem, musí růst do výšky. Všechna města, která mají ve vedení rozumné lidi, to už pochopila.
Je dnes Praha atraktivní pro zahraniční firmy?
Stoprocentně. Všechny korporace, které zde zaměstnávají zahraniční pracovníky, o tom vydávají jasné svědectví. Brumlovka za dobu své existence přispěla do státního rozpočtu více než 80 miliardami korun. Jedno relativně malé území, do kterého jsme z vlastních prostředků investovali zhruba 20 miliard, přineslo státu čtyřnásobek. Pracují tu cizinci, kterým stát neplatil vzdělání či zdravotní péči, ale odvádějí zde daně a utrácejí peníze.
Vidíte v územním plánování nějakou změnu k lepšímu?
Podmínky pro náš obor se dál zhoršují. Pořád se opakuje stejný scénář: přijme se zákon nebo vyhláška bez konzultace s odborníky. Když něco, obvykle už dost hloupého, vymyslí Evropská unie jako doporučující, většina států to ignoruje nebo si to upraví podle svého. Česko ale tu normu vezme a udělá ji ještě horší, než byl původní hloupý návrh. To jsou regulace, které Česko ničí, a dělají to
Za celou svou historii jsem nezažil, že by se skoro vůbec nestavělo. I během minulé krize po roce 2007 se aspoň něco stavělo. Teď skoro nic.
lidé, kteří jsou skrze daně placeni ze soukromého sektoru. Nemusíme přitom chodit daleko pro inspiraci. Podívejte se třeba na Bratislavu, kde jen kousek od hradu rostou výškové budovy. Nebo na Vídeň, která roste do výšky. Navíc Praha, pokud se chce proporcionálně porovnávat se západní Evropou, by měla mít dvojnásobek až trojnásobek kancelářských ploch, než má teď. Pak by tu mohlo klidně pracovat dalších 250 tisíc lidí z celého světa. A stát by z toho měl minimálně 100 miliard korun ročně navíc jenom z této oblasti, což jsou peníze, které státní rozpočet zoufale potřebuje. Poptávka globálních korporací tu je a byla by obrovská, pokud by naši politici používali zdravý rozum. Jsou firmy, které by rády sídlily v Praze, ale nakonec skončí raději v Polsku, protože to už pochopilo, co má nabídnout.
Praha má 1,4 milionu obyvatel. Je město na další růst populace připravené?
Ať už z pohledu územního plánování, nebo dopravní infrastruktury – Praha je absolutně nepřipravená. Včetně „středověkého” napojení na pražské letiště. Město se dnes snaží jen dohnat rozvoj posledních dvaceti let, ale vůbec nepřemýšlí nad tím, kde chce být za dalších dvacet či třicet let. Chybí vize.
Před lety jste představil koncept „Česko pro 15 milionů“, jehož součástí bylo i rozšíření dopravní infrastruktury. Už se něco z toho realizuje?
Kdysi to částečně posunul ministr Vladimír Kremlík (od dubna 2019 do ledna 2020 ministr dopravy v druhé Babišově vládě – pozn. red). Za něj Ředitelství silnic a dálnic začalo alespoň pomalu pracovat. Vypsaly se soutěže, vybrali se architekti a začalo se připravovat řešení. Navrhli jsme – jako Passerinvest Group – 1300 kilometrů zcela nových dálnic propojujících jak všechny regiony, tak Česko s okolními státy. Stát z toho svým hlemýždím tempem řeší tak 15 až 20 procent.
Co se tedy reálně realizuje?
Například se vážně uvažuje o propojení mezi Plzní a Jihlavou, což by výrazně ulevilo dopravě v Praze. Zaujal i koncept takzvaného aglomeračního okruhu. Praha má sice svůj vnitřní a vnější okruh, ale stále chybí dálniční propojení, které by umožnilo objíždět město. Nyní je to tak, že ze zhruba 600 tisíc aut, která denně jedou po vnějším okruhu, je tam 300 tisíc vozů jen proto, že nemají jinou možnost, jak Prahu objet. Nutná je tedy dlouhodobá a velkorysá stabilní vize celkové dopravní infrastruktury, která by přestala řadit Česko do kategorie druhořadých zemí. To vše by přinášelo prosperitu všem regionům.
POLITICI PRO POLITIKY
Vidíte nějaké náznaky, že se situace zlepšuje?
Samozřejmě tomu chci věřit a v rámci našich omezených možností děláme maximum pro to, aby se to zlepšilo. Ale nejsem naivní. Když mnozí naši politici věnují 80 procent času tomu, že na sebe něco vymýšlí, hádají se mezi sebou nebo řeší své osobní zájmy, pak státní rozpočet bude mít jen stále větší potíže. A za to je jako soukromý sektor z našich daní opravdu neplatíme. My je platíme proto, aby pracovali pro Českou republiku. A to se, žel, neděje.
Česko vezme hloupé doporučení Evropské unie, které ostatní státy ignorují, a udělá z něj ještě horší zákon.
Chybí v české politice duchovní ukotvení?
Upřímně? Skutečné duchovní ukotvení vychází z biblického Desatera. Pokud nebude existovat nějaký pevný morální základ, pak si můžeme s prominutím o udržitelnosti jen povídat – ale nikdy jí nedosáhneme. Jediná skutečně udržitelná udržitelnost stojí na neměnných morálních standardech. Rodina musí být základem společnosti. Pokud stát nebude podporovat rodiny tak, aby vůbec mohly uvažovat o tom mít děti – protože si to v mnoha případech ekonomicky nemohou dovolit –, tak takové státy ničí samy sebe a svou budoucnost.
A jak by taková podpora měla vypadat?
Mimo jiné motivací. Například: vychováte jako rodina bez užívání dávek jedno dítě s ukončeným středním vzděláním a postavíte ho do života, tak vám stát dá částku x. Vychováte druhé, dostanete x + 30 procent. U třetího dítěte už to bude x + 60 procent. A to je pořád mnohem méně, než kolik ten hotový člověk státu za svůj produktivní život odvede jen na mzdových odvodech. Všichni vědí, že aby se společnost udržela, musí být dlouhodobě v průměru víc než dvě děti na jednu rodinu. A k tomu máme hodně daleko.
Vždy říkáte, že co je vaše, patří Bohu. Co to prakticky znamená?
Že žijete s vědomím, že láskyplný Bůh je v každé oblasti vašeho života na prvním místě. S tímto vědomím pak děláte každé rozhodnutí. V podnikání vnímám, že všechny svoje schopnosti, které jsem dostal – a které dostali i moji spolupracovníci –, jsou od Pána Boha. V Bibli Bůh pro naši obrazotvornost jasně říká: mé je všechno stříbro i všechno zlato, mé jsou všechny živé bytosti, včetně zvířat. Vnímám to tak, že vše, co mám, mi bylo svěřeno. Pokud Bůh bude chtít, abych vše prodal a použil ty prostředky k šíření dobré zprávy evangelia, udělám to. Tím evangeliem je druhý příchod Pána Ježíše Krista a záchrana pro věčný život pro všechny, kdo o to opravdově stojí. Jedná se o nejčastější téma Nového zákona. Nikdo přesně neví, kdy ten okamžik nastane. Nicméně Bible nám dává rozpoznávací symboly, abychom vytušili, že jsme velmi blízko. Jako křesťan se snažím žít tak, jako by Ježíš měl přijít už zítra, ale zároveň se věnuji všem oblastem svého života včetně práce a rozvoje firmy. Tak, jako by neměl přijít ani za padesát let. Bůh touží, abychom mu důvěřovali absolutně, mnohem více než sami sobě. Znám jednu rodinu, dva bratry, v USA, která byla celé dekády největším stavitelem domovů pro seniory na světě — i oni žili s vírou, ale zároveň pracovali s dlouhodobou vizí.
Také adventisté jako vy?
Ano. Jejich tatínek a majitel firmy dostal někdy kolem roku 2007 od Boha jasné vnuknutí, že má firmu prodat. A skutečně ji prodal. Bylo to na samotném vrcholu trhu, těsně před krizí. Ale nejen to. Asi měsíc po uzavření celé transakce tatínek zemřel. Pro mě je to ukázkový příklad důvěry v laskavé Boží vedení. Bůh na rozdíl od nás není svázán prostorem, časem ani schopnostmi. Proto jeho vůle pro náš život je vždycky lepší než ta naše.
Jak se vám daří skloubit víru a byznys?
Víra prostupuje všechny oblasti mého života – rodinný život, pracovní, ale i službu druhým. Ostatně hned první přikázání říká: „Nebudeš mít jiného Boha mimo mne.“ To vede člověka k tomu, aby Ježíš byl vždy na prvním místě.
Po Bugatti Veyron a Chiron nový Tourbillon? Teď, když investujeme miliardy korun, si to nemohu dovolit.
ÚPLATKY MI ZAKÁZAL BŮH
Jak často se vaše víra dostává do konfliktu s byznysem?
Děje se to poměrně často. Bůh nám dal Desatero, což je komplexní morální kodex. A když se podle něj chcete řídit, nemůžete dělat rozhodnutí, která by šla proti němu. Nikdy jsme například neplatili ani nebudeme platit žádné úplatky nebo korupční plnění. Nemůžeme tak udělat zdaleka všechny obchody, které bychom v opačném případě udělat mohli. Druhá věc je férovost k obchodním partnerům. To by mělo být samozřejmé, ale žel v praxi to tak často není. Bible říká, že když si s někým podáte ruku, tak to platí, i když se vnější podmínky změní. Vzpomínám si třeba na situaci v roce 2008, kdy jsme vstupovali na ostravský trh a slíbili jsme partnerovi a městu výstavbu kancelářského komplexu. Pak ale přišel pád Lehman Brothers, banky nám odmítly poskytnout půjčku. Mohli jsme z toho projektu vycouvat, neměli jsme žádné podepsané smlouvy, nikdo by nás nemohl nutit. Ale my jsme to slíbili – a tak jsme to udělali. Bůh tomu nakonec požehnal a vše dopadlo mnohem lépe, nežli byla původní očekávání.
Uvažujete o nástupnictví?
Tohle samozřejmě řeší každý podnikatel, který něco vybudoval. A záleží také na tom, co z dětí vyroste. Já mám zatím jen jednoho dospělého syna, kterému je 24 let a který se ve firmě učí. Ale přiznám se, že tuto otázku zatím vnímám jako předčasnou. Dovedu si představit několik scénářů. Jedním je předání v rámci rodiny. Druhým faktem je, že už dnes máme ve firmě profesionální management, takže i kdyby se mi něco stalo, firma bude dál fungovat a plnit své závazky. Ale abych odpověděl přímo. Ano, jednou ke změně vedení v rámci rodiny může dojít, ale teď to není aktuální téma. Tím nejdůležitějším faktem je, že mám naprostou důvěru v Pána Boha, který věci vyřeší vždy nejlépe ve správný čas. Navíc, česká legislativa ohledně dědictví – z hlediska manželky a dětí – je zatím nastavena velmi dobře. A třetí scénář je, možná ten nejvíce pravděpodobný, pokud mi Bůh řekne, že mám firmu prodat, tak ji prodám.
Inspirují vás filantropové jako Bill Gates nebo Warren Buffett, kteří se rozhodli většinu svého majetku rozdat?
Každý si musí najít vlastní cestu. Když jsem se dočetl, že Bill Gates chce každému ze svých dětí dát „jen“ 100 milionů dolarů, dávalo mi to smysl. Microsoft je dnes
obrovský korporát obchodovaný na burze a Gatesův podíl je už natolik zředěný, že tam jeho děti nemusí nutně hrát roli. Navíc to, že má otec nějaký dar, ještě neznamená, že ho budou mít i děti. Osobně ale zatím považuji tyto úvahy za předčasné. Na druhou stranu, už dnes mám jasno v tom, že chci, aby část mých prostředků byla dlouhodobě oddělena pro Boží dílo zvěstování evangelia. V současnosti věnuji na tyto účely větší část svých příjmů.
Na závěr ryze světská otázka. Vlastníte vozy Veyron a Chiron od Bugatti. Teď přichází nový model Tourbillon. Pořídíte si i ten?
Byli jsme před rokem na jeho prezentaci a byla to nádhera. Ale vzhledem k tomu, o čem jsme se bavili na začátku, jsem musel zástupcům Bugatti říct, že si to momentálně nemohu dovolit. Drtivá většina mých prostředků je dnes ve firmě. Veyron mě stál i s DPH téměř 40 milionů korun, Chiron s daní vyšel na 86 milionů. Tourbillon má stát kolem 120 milionů. To jsou částky, které si za současné situace, kdy investujeme miliardy korun z vlastního kapitálu, nemohu dovolit. Ale kdyby se v budoucnu zlepšily podmínky pro podnikání a já bych měl prostor, dovedu si představit, že bych o Tourbillonu uvažoval. Teď to ale rozhodně není na pořadu dne.
