Vydavatel: MediaRey, SE
Autor: Martin Bajtler
Radim Passer má v tuto chvíli rozestavěno a naplánováno nejvíc metrů čtverečních v historii své firmy. A zůstává tam, kde to zná nejlépe. Jedenáct miliard hodlá investovat na své domovské Brumlovce, za dalších deset miliard staví v sousedních Roztylech.
Z téhle budovy máte téměř celou Prahu jako na dlani. Pražský hrad, Vyšehrad, žižkovská věž i osamocené výškové budovy na Pankrácké pláni. To všechno si můžete prohlédnout z oken nebo ze střechy kancelářské budovy Filadelfie na pražské Brumlovce, ze které za dobré viditelnosti zahlédnete i brdské lesy na obzoru.
To, co je pro tuto chvíli nejdůležitější, je z Filadelfie vidět také, a to přímo pod ní. Z oken sedmnáctipodlažní budovy dokončené v roce 2010 si developer Radim Passer může každý den prohlížet svoji práci. Většina administrativních budov, které jeho Passerinvest v rámci obrovského projektu Brumlovky (dříve BB Centra) postavil, se rozprostírá pod okny jeho kanceláře.
To je výsada, kterou jen tak někdo z tuzemských developerů nemá. Brumlovku proměňuje 47. nejbohatší Čech Radim Passer už od devadesátých let. Za dvaatřicet let tam jeho společnost Passerinvest Group proinvestovala více než sedmnáct miliard korun a postavila administrativní areál, který se řadí k největším svého druhu v Evropě. A dalších jedenáct miliard do Brumlovky bude putovat v následujících čtyřech letech.
Už nyní se podél ulice Vyskočilova staví projekt Hila, v němž budou kancelářské prostory, nájemní byty a obchody, a s přípravnými stavebními pracemi se začíná i u chystané budovy Orion. Na Brumlovce je zkrátka Radim Passer doma a netají se tím, že má k místu jako patriot Prahy 4 silné pouto. Dalších deset miliard ovšem poputuje i do lokality kolem nedaleké stanice metra Roztyly.
Loni tam společnost Passerinvest dokončila administrativní budovu Roztyly Plaza podle návrhu svého dvorního architektonického studia Aulík Fišer architekti a dalším počinem bude administrativní budova Sequoia v sousedství Krčského lesa od ateliéru A8000. Radim Passer o aktuálním období mluví jako o době, kdy staví naráz vůbec nejvíc metrů čtverečních v historii firmy.
A to v Praze donedávna nové kanceláře téměř nevznikaly. Navíc se daří i budovám, které Passerinvest vlastní. Na Brumlovce je nepronajatých jen kolem dvou procent ploch, což je na kancelářském trhu velmi dobré číslo. Zájemci o pronájem už se hlásí i do teprve připravovaných budov.
„Teď máme po mnoha letech docela dobře zaseto. Po dlouhé době získáváme pravomocná stavební povolení na skutečně signifikantní novostavby,“ říká ve velkém rozhovoru developer Passer, jehož firma dle jeho slov patří Bohu.
První kancelářskou budovu jste na Brumlovce dokončil v roce 1998. Teď máme rok 2025 a vy jste před pár dny představoval nové projekty, které tam Passerinvest začíná nebo brzy začne stavět. Trochu se mi chce použít otřepanou frázi, že na Brumlovce je svět ještě v pořádku. Stále vás tahle část Prahy baví?
Určitě ano. Myslím si, že rozvíjet dlouhodobě, a v našem případě vlastně už po celé dekády, jednu lokalitu je nádherné v tom, že postupně řešíte a znáte všechny možné detaily. Ta lokalita se vám takzvaně dostane pod kůži, a tím pádem máte možnost přemýšlet o tom, co všechno se dá ještě vylepšovat. Jelikož jsme původní byznys model, kdy jsme budovy prodávali, kompletně změnili a začali jsme je kupovat zpět, dostali jsme se do role dlouhodobého investora. A mám dojem, že to přináší takový krásný rozměr násobící určitou velkorysost, kterou jsme se snažili uplatňovat jako urbanistický developer. Člověka to naplňuje, dělá mu to radost a práce ho pak baví. A to přes všechny možné překážky, se kterými se každé podnikání musí potýkat. Já osobně jsem proto v situaci, kdy, jestliže mi Pánbůh dá zdraví a sílu, vůbec nepřemýšlím o nějakém odchodu do důchodu.
Když jste zmínil zpětný odkup už prodaných budov, rovnou toho využiji. Vy jste tohle rozhodnutí učinil v roce 2013 a od té doby jste koupili zpět už sedm z původních devíti prodaných budov. Mám pocit, že je to krok, který na českém trhu není moc obvyklý.
Já bych řekl, že to vůbec není obvyklé, a to možná na jakémkoli trhu. Obzvlášť v Evropě jsme o něčem podobném neslyšeli. Někdo z velkých developerů mi říkal, že snad někdo kdesi v Texasu začal také odkupovat zpět budovy, které kdysi postavil a prodal. Jinak ale o ničem podobném nevím. Ono to souvisí s tím, že jsme právě v té jedné lokalitě. Kdybychom budovy stavěli na různých místech, nedávalo by smysl kupovat je zpátky. To rozhodnutí bylo dáno celou řadou okolností. Jednou z nich bylo, že jsme těch devět budov prodali sedmi různým investorům a já jsem si uvědomoval, že to fragmentované vlastnictví na Brumlovce projektu vůbec neprospívá. Z toho vyplývalo, že pokud chceme Brumlovku držet na určité kvalitativní úrovni, i s ohledem na všechny ty etapy, které jsme vnímali, že jsou ještě před námi, je to jediný správný krok.
Takže zpětně to vnímáte jako dobré rozhodnutí?
Vnímám to jako obrovské požehnání, že jsme tohle rozhodnutí udělali.
Říkal jste, že je to neobvyklý krok i ve světovém měřítku…
Já samozřejmě nemám přehled o všech transakcích. Ale podle toho, co vím o komerčních projektech v Evropě a o některých v Severní Americe, kromě té jedné zmínky jsem o tom neslyšel.
No a nedívali se na vás ostatní kolegové developeři jako na blázna? Že nejdřív něco rozprodáte a pak to nakupujete zpět?
To úplně neumím říct, protože do hlavy jiným lidem nevidím. Ale rozhodně jsem v uplynulých pěti sedmi letech zavnímal, že moje rozhodnutí bylo určitou motivací nebo příkladem pro jiné zavedené pražské developery, kteří mluvili o tom, že o něčem podobném také přemýšlejí. Jestli to někdo z nich někdy uskuteční, v tuto chvíli nevím, ale minimálně to, že o tom přemýšleli, bylo pro mě určitou malou pochvalou.
Ještě bych chvilku zůstal v minulosti. K nemovitostem jste se dostal díky práci pro zakladatele PSN Václava Skalu, na Brumlovku zase díky tomu, že jste tam od otce odkoupil privatizované pozemky. V čem mělo základ rozhodnutí, že se budete věnovat primárně kancelářským budovám? Vyplynulo to z tehdejší situace na trhu?
Řekl bych, že ano. Nebylo to tak, že bych to měl v té době jasně rozmyšlené. V první polovině devadesátých let jsme ještě určitě neměli jasno, že budeme developery v oblasti kancelářských prostor. Přiznám se, že mě v té době nadchlo brněnské Bobycentrum, protože to byla tehdy různorodost nejrozličnějších funkcí. A říkal jsem si, možná i na té Brumlovce by něco takového bylo hezké. Ale pak jsem si uvědomil, že za finančních nároků, které s tím byly spojeny, a tehdy ještě s neschopností českých bank financovat projekty, které by měly v té době markové, dnes eurové příjmy, to není možné. Tato úvaha vedla k tomu, že jsme projekt museli změnit a místo multifunkce jsme se soustředili na kancelářskou část. Z původně relativně velkého objektu jsme vyčlenili ten nejmenší, u něhož nám dávalo smysl začít. Ten měl tehdy asi dvanáct a půl tisíce metrů čtverečních, což pro nás byla taková hraniční možnost, kterou bychom mohli na první pokus zrealizovat. Jelikož se to díky Bohu podařilo, mohly přicházet etapy další.
Byla to doba, kdy firmy na rozvíjejícím se trhu hledaly nové kanceláře?
Jak jste zmínil, první budova byla dokončena v roce 1998. A mimo centrum města to byl první kancelářský dům, který v Praze po revoluci vznikl jako novostavba. Z toho jen vyplývá, že trh nebyl nasycen a poptávka tady nepochybně byla. Bylo ovšem velmi složité propracovat se k tomu, aby takový dům mohl vzniknout. Veřejnost tehdy ještě netušila, co znamená slovo developer nebo development. A popravdě řečeno, když jsme v prvních letech obchodovali s nemovitostmi, také jsme to ještě nevěděli. A další věc byla, že české banky, které ještě nebyly tou dobou privatizované, neměly vůbec žádné know- -how. Takže jsme byli, a jsem za to hodně rád, okolnostmi vmanévrováni do situace, kdy jsme začali pracovat se zahraničními bankami, což se ukázalo jako správný krok.
Pojďme do současnosti a na nynější Brumlovku. Nedávno jste představoval nové budovy, které chystáte, respektive už začínáte stavět. V jaké fázi je Brumlovka teď? Kolik toho ještě zbývá?
Už nějakých patnáct let říkám, že na Brumlovce je dokončeno tak šedesát procent. A ani dneska to neřeknu jinak. Občas se stane, že pohlédnu z okna tady ze sedmnáctého podlaží budovy Filadelfie a napadne mě: Tohle je místo, které by se dalo vyřešit lépe. To, co jsme nedávno představovali, jsou tři aktuální etapy, kdy jedna se staví, jedna má pravomocné stavební povolení a probíhající přípravné stavební práce a u poslední máme o stavební povolení požádáno. Jsou to etapy, které mají dohromady zhruba devadesát tisíc metrů a měly by být postupně dokončeny nejpozději v roce 2029. Tím se Brumlovka dostane zhruba na 350 tisíc metrů čtverečních, což je o něco více, než se předpokládalo, když Praha 4 v roce 1993 odsouhlasila urbanisticko-architektonickou soutěž, kterou tehdy vyhrál architekt Jan Aulík. V té době se uvažovalo o tom, že by kompletní Brumlovka mohla mít kolem 300 tisíc metrů čtverečních. Dnes má tedy 260 tisíc a dalších devadesát tisíc je bezprostředně naplánováno. My jsme si před nějakou dobou udělali ještě určitou vnitřní studii, která zatím není veřejná. Vychází z toho, jak by Brumlovka měla optimálně vypadat, kdyby Praha byla rozumná a chtěla se rozvíjet. Pokud by toto nastalo, je tady, myslím si, prostor ještě pro dalších zhruba 125 tisíc metrů čtverečních. Takže pak by to finální číslo mohlo být nějakých 475 tisíc metrů. Ale to se bavíme o dokončování dalších etap za toho řekněme rozvojového scénáře někdy minimálně v první polovině třicátých let.
To znamená, že budovami Hila, Orion a ještě jedním administrativním objektem, který je v přípravě, na Brumlovce nekončíte?
Nemusí to tím skončit. Další fáze, které jsem teď jenom naznačil, ale mají řadu komplikací, od majetkoprávních vztahů přes územní plán a samozřejmě po určitou zpovykanost Prahy ohledně staveb, které přesahují nějaký počet metrů do výšky. Jestliže koupíte zdevastovanou část území, která ale má nějaký svůj mikrosvět, je to jedině za tržní ceny a velmi často i s nějakou prémií, aby majitelé vůbec měli chuť prodávat. Z toho jednoznačně vyplývá, že jestliže celá ta věc má mít rentabilitu blížící se něčemu, co developeři na trhu očekávají, počet nových metrů čtverečních musí být na tom našem území zhruba pětinásobný. A my jsme, řekl bych, jediní, kdo by do toho byl ochoten jít, protože na tom území máme srdce a nemusíme nutně docílit profitu, který developeři běžně žádají.
Chápu to tedy správně tak, že je prostě potřeba jít na těch zbývajících pozemcích do výšky?
To jednoznačně. V Praze by dnes, tedy v době zhruba pětatřiceti let po revoluci, měly být už stovky a stovky budov, které mají více než sto metrů na výšku. Myslím si, že v Praze by nikdo neměl ambici stavět nejvyšší budovy v kontinentální Evropě, protože na to Praha ekonomicky nemá. Ale budovy mezi sto a sto padesáti metry by tu měly vznikat jak v oblasti rezidenční, tak v oblasti kancelářské.
Tím jste mi připomněl jednu větu, kterou jste říkal u nás v Byznys Podcastu, a to že budova Filadelfie, v níž teď sedíme, je jediná výšková kancelářská budova, která se v Praze po revoluci postavila.
V Praze jsou i vyšší kancelářské budovy, jako je třeba dnešní City Tower nebo City Empiria na Pankráci, ale to jsou domy, které vznikly ještě za komunismu. Tato sedmnáctipodlažní budova Filadelfie je skutečně nejvyšší administrativní budova, která tady vznikla po revoluci. A to bych řekl, že je ostuda. My tu budovu milujeme, je krásná, ale fakt, že je to tak, jak říkám, je naprosto ostudnou vizitkou pro celou Prahu.
K vizitce Prahy se možná ještě vrátíme, ale teď bych navázal na vaši vizi Brumlovky. Je tam prostor pro další kancelářské budovy, nebo už by bylo potřeba stavět spíš bydlení?
Byl bych určitě rád, kdyby se podíl bydlení navyšoval. Já jsem zmínil, že teď je tady dokončeno 260 tisíc metrů čtverečních, z toho je 210 tisíc metrů v kancelářských budovách a těch rezidenčních ploch je tady do pětadvaceti tisíc metrů čtverečních. Tím pádem z toho jasně vyplývá, že by bylo žádoucí a užitečné, aby se do budoucna podíl bydlení ještě trochu zvyšoval. Samozřejmě jsem rád, že v těch nejbližších etapách Hila a Orion vznikne něco přes dvě stovky nájemních bytů. A když jsem mluvil o těch ještě vzdálenějších etapách, jsou to v zásadě tři větší projekty a dva z nich by byly rezidenční. To by mohla být dle našeho odhadu zhruba další tisícovka bytů, což by samozřejmě celé Brumlovce nesmírně pomohlo.
U těch případných dalších etap by to byly také nájemní byty, nebo i jednotky k prodeji?
Já si myslím, že by to byl mix. Jeden projekt by asi byly byty čistě na prodej. A u toho druhého by byly i nájemní byty. Celkem by z té tisícovky bytů bylo třeba tři sta nájemních. To je takový můj soukromý dnešní odhad.
Passerovy budovy na Brumlovce spojuje jedna věc. Téměř všechny navrhl architekt Jan Aulík, respektive jeho ateliér Aulík Fišer architekti, který Aulík vlastní s Jakubem Fišerem. Spolupráce architekta a developera sahá až do doby, kdy městská část Praha 4 zkraje devadesátých let vyhlásila už zmíněnou veřejnou soutěž na urbanistické pojetí tehdy ještě zdevastovaného, nevyužitého a zanedbaného území Brumlovky. V ní zvítězil právě ateliér Jana Aulíka, kterého pak Radim Passer oslovil s nabídkou projektování pilotní stavby na území, která měla být iniciátorem celé proměny. Vznikla tak budova, v níž se jako vůbec první nájemce usídlil Hewlett Packard, který odstartoval novou éru Brumlovky. Spolupráce se svým dvorním architektem si Radim Passer cení. A respekt je v tomto případě oboustranný. Aulík, který profesně vyrostl v architektonické kanceláři manželů Machoninových, autorů Kotvy či karlovarského hotelu Thermal, a který pro dalšího zástupce žebříčku nejbohatších Čechů Karla Komárka navrhl budovu Bořislavka, na Passerovi oceňuje především jeho osobní přístup k developmentu. „Radim Passer, podobně jako Karel Komárek, nevidí v projektech jenom ekonomii. Uvažuje s přesahem do dlouhodobých horizontů a prospěšnosti širšímu okolí,“ říká Aulík. To je ostatně patrné i během našeho rozhovoru. O developmentu mluví Passer sice se zájmem, ale poměrně klidně a bez emocí. Když ovšem přijde řeč na dlouhodobý rozvoj – nebo spíš nerozvoj – Prahy i Česka, je na něm vidět, že jde o téma, které ho štve. A které ho i v jinak trochu sterilní zasedačce v posledním patře Filadelfie dokáže přinutit k tomu, aby se z přemýšlivého povídání o budovách dostal k odpovědím o poznání vášnivějším.
Z čeho vlastně vzešla ta úzká spolupráce mezi vámi a Janem Aulíkem? Je mi jasné, že základem bylo vítězství jeho ateliéru v urbanistické soutěži na území Brumlovky, ale co vás vedlo k tomu, zachovat spolupráci i na dalších budovách?
Začnu tím, že jsme se jako soukromý subjekt nemohli podílet na vyhodnocování té tehdejší soutěže. Nám se samozřejmě líbily ty nejhustěji zastavitelné návrhy. No ale ty byly první vyřazeny. Potom zůstaly tři. Ten, který se nám z nich líbil nejvíc, byl opět vyřazen hned ve druhém kole. No a z těch dvou posledních se nám samozřejmě líbil více ten, který nevyhrál. Zvítězil tehdy pan architekt Aulík, jehož jsme do té doby vůbec neznali.
Ale bezprostředně poté jsme se setkali a myslím si, že ta jeho lidskost a naše vzájemná chemie zafungovaly hned na prvním setkání. Spolupráce s panem Aulíkem je skvělá celé ty více než tři dekády. A to hlavně ze dvou důvodů. Jednak je to neuvěřitelně kreativní a skvělý architekt a lidé v jeho týmu jsou na tom velmi podobně. A druhá věc je ta, že to s ním obrovsky funguje lidsky. To je také něco strašně důležitého, abyste pracoval s někým, u koho víte, že se na sebe můžete vzájemně spolehnout.
O Brumlovce pan architekt Aulík říkal, že je to území, které se z naprostého chaosu a nepořádku proměnilo v normálně fungující město. V tom jste také zajedno?
Tohle skutečně byl, jak to pan architekt správně nazval, chaos. Bylo to naprosto neprostupné území, kde byly buď stavební dvory, nebo různé výrobní areály. V lepším případě tady byla nějaká nevhodná venkovní sportoviště na tom jinak exhalacemi a hlukem dost zatíženém území. Jinými slovy, běžný člověk tímto územím vůbec nemohl projít. Tím, že se Brumlovka začala systematicky rozvíjet jako urbánní celek, se z ní stalo místo příjemné nejen pro práci, ale také pro lidi, kteří bydlí buď přímo tady, nebo v bezprostředním okolí. Anebo i pro ty, kteří sem prostě přijedou na návštěvu.
Řekl byste, že teď v Praze vzniká kvalitní architektura?
Vcelku vlastně ano. Já nejsem velkým kritikem nových budov. Vždycky, když vznikne něco nového, mám radost, protože to přináší užitek pro bezprostřední okolí, někdy i pro celou Prahu. A myslím si, že v Praze vznikají krásné budovy. Třeba Penta se snaží dělat zajímavou architekturu. Určitě je krásná Bořislavka. Líbí se mi celé River City, které vznikalo v Karlíně už od začátku století. Myslím si, že těch skutečně pěkných budov by se našlo více. Ještě mě napadá Quadrio na Národní a určitě také Drn. Vzniká tady rozhodně architektura, která stojí za pozornost a která se stává působivou částí moderní Prahy. Samozřejmě obrovskou nevýhodou Prahy je to, co už jsem naznačil, tedy že zatím město nechce stavět budovy přiměřené výšky.
Všechno to, co jste zmiňoval, jsou soukromé investice. Neměly by ale i stát nebo město být těmi, kdo staví tu pozoruhodnou architekturu?
Všechno vyplývá z toho, že Česká republika pětatřicet let po revoluci ještě pořád nemá žádnou vizi – a totéž se žel týká i hlavního města Prahy. A v okamžiku, kdy chybí vize, je to těžké. Kdybychom si dokázali říct jednoduchou základní myšlenku, že chceme například Česko pro patnáct milionů lidí a Prahu pro dva a půl milionu, už by z toho vyplývala spousta dalších implikací.
Jenže bez vize není kvalita. A pokud si nemalé procento našich politiků z politiky dělá byznys nebo do ní jde jen z osobních zájmů a pokud naši politici věnují osmdesát procent času tomu, že se hádají jedni s druhými, je naprosto evidentní, že potom chybí čas, chuť i energie na to, aby Česko nějakou vizi mělo. A celá země včetně Prahy tím trpí.
O tomto tématu jste loni mluvil na naší konferenci Lepší Česko. Zmiňoval jste tam, že trestáme sami sebe. Já jsem si to vyložil tak, že si společnost, stát nebo město vymýšlejí takové normy a pravidla, kvůli kterým se pak paradoxně vůbec nerozvíjejí.
Je to tak. On se ten trest propisuje i do veřejných rozpočtů a ty se potom zase propisují do kvality života všech lidí. Byť si uvědomuji, že se lidé v České republice mají velmi dobře, že tady skutečně není hlad, není tady nedostatek, přes to všechno si myslím, že to není něco, s čím by se člověk měl spokojit. Jednou z největších hrozeb Česka je demografická křivka a s ní související neudržitelnost veřejných rozpočtů. Přitom jeden milion lidí v soukromém sektoru navíc znamená plus 360 miliard korun ve státním rozpočtu jenom z daňových odvodů každý rok. Politici teď vymýšlejí, jestli mají zvýšit daně, což je hloupost, nebo snižovat náklady na veřejnou správu, což možná dává nějaký smysl, ale to nejdůležitější jim uniká. Je tady přece ještě možnost zvětšit trh a tím přinést peníze do rozpočtu. Praha je obrovsky žádané město. Řekněme, že se tu usídlí IT firma, která má nějakých 1400 zaměstnanců. Ti pocházejí z více než sedmdesáti zemí světa, jinými slovy, český stát neplatil jejich výchovu, vzdělání ani zdravotní péči. Ti lidé sem přijdou jako hotoví profesionálové a přijdou sem rádi. A jestliže za jednoho z nich má státní rozpočet jenom na mzdových odvodech 150 tisíc korun měsíčně, za těch zhruba 1400 zaměstnanců je to 2,5 miliardy každý rok.
A tohle jsou peníze, které tady leží na ulici a všechny naše vlády jenom mrhají těmito příležitostmi. Globálních korporací, které by si tady mohly vytvořit svá vývojová centra a regionální sídla, by mohlo být mnohem více. Nerozvoj Prahy v této oblasti a fakt, že tu chybí jednak kanceláře a jednak těch 250 tisíc pracujících lidí, stojí státní rozpočet zhruba sto miliard korun každý rok. Čím déle potrvá, než to našim politikům dojde, tím větší škody budou způsobovat téhle zemi.
Ale proč to tak trvá? Když to vztáhneme jenom na výstavbu v Praze, za celou dobu, co jsem v médiích, z různých stran slýchám, že se v Praze musí víc stavět…
Praha minus deset tisíc bytů každý rok rovná se minus čtyřicet miliard korun pro státní rozpočet každý rok. Takhle jednoduché to je. Studie, které pro nás vypracovávaly společnosti PwC a EY, došly přibližně ke stejným číslům. No a my jsme je politikům ukázali. Jenže je to tak, jak jsem říkal. Když se osmdesát procent času hádají mezi sebou, na tyhle věci jim nezbývá čas ani energie.
A ke zlepšení nedochází? Někdy před třemi lety jste totiž v rozhovoru mluvil o tom, že podmínky pro stavitelství se každý rok zhoršují. A že nebyla chvíle, kdy by se zlepšovaly. To trvá?
A to ještě před těmi třemi lety byla naděje, že bude fungující nový stavební zákon. Díky tomu, že soukromý sektor na něm spolupracoval s vládou, to byl nejlepší zákon, jaký tady po revoluci vznikl. Ale pak si nekompetentní a arogantní politici řekli: No tak když na tom pracovala předchozí vláda, musí to být špatně, všechno hodíme do koše a uděláme si to sami. A to, co vždycky udělají politici bez spolupráce se soukromým sektorem, je jenom zhoršení stávajícího stavu, protože jsou prostě nekompetentní a žel často i hloupí.
Snažím se teď v tom všem najít něco pozitivního…
Pojďme to hledat. Já si myslím, že pozitivum spočívá v tom, že soukromý sektor v České republice jeví znaky určité nezdolnosti. I když nám politici házejí klacky pod nohy, soukromý sektor prostě má ve své DNA, že chce přežít. A díky tomu funguje, zaměstnává lidi a platí daně a pak může fungovat i Česká republika. Dokud budou lidé v soukromém sektoru, je to pro stát dobře.
Já doufám, že najdeme pozitivum ještě v jedné věci. Ve vašem prvním velkém rozhovoru, který jste měl ve Forbesu v roce 2012, jste dost obšírně mluvil o korupci. A o tom, že česká společnost byla v té době korupcí prolezlá. Jak jsme na tom teď?
Když nyní odhlédneme od aktuální kauzy Motol, řekl bych, že situace je odlišná. Ta silná korupce za nejhorších časů ODS a ČSSD způsobila, že se do politiky dostala různá aktivistická hnutí, která proti korupci vystupují. Ale na druhou stranu je s nimi častokrát spojená zase nekompetentnost. Silná korupce způsobila nárůst aktivismu ve společnosti, ale současně je ten aktivismus potom schopen působit ještě větší škody. I když tady byli někteří velcí korupčníci, alespoň dávali prostor nějakému rozvoji. Protože společnost neakceptovala to, co dělali, přišli jiní, kteří ale žádný rozvoj nechtějí a kteří vlastně v konečném důsledku těch škod působí ještě víc. Abyste mi správně rozuměl, já nikdy nebudu žádnou korupci schvalovat, protože korupce je zaprvé zločin a zadruhé s sebou přináší nekvalitu. Proto si myslím, že korupce je systémově neuvěřitelně špatně pro každou zemi. Ale takový ten bezbřehý aktivismus, který vychází z hloupé nekompetentnosti, dokáže způsobit škody také. A já bych řekl, že možná ještě řádově vyšší.
Nemůže za tím být i určitá obava, která pramení z té předchozí zkušenosti s korupcí? Abych nebyl nařčen z korupce, radši nebudu dělat nic…
Je to přesně tak. Nejdřív se politici nebáli své kompetence používat, ale zároveň si některý z nich bral pro sebe. Dneska se to posunulo do úplně jiného absurdna, kdy se ti lidé bojí udělat jakékoli rozhodnutí, protože když žádné rozhodnutí neudělám, nikdo mě nemůže trestně popotahovat. A společnost to těžce pociťuje. Bez odvahy se tohle nedá spravit. Je potřeba, aby v politice byli lidé, kteří budou odvážní, budou mít vizi a budou ochotni spolupracovat bez ohledu na to, jestli jde o koalici, nebo o opozici. Oni jsou placeni, aby pracovali pro tuhle zemi, a ne sami pro sebe nebo aby se hádali o trestních kauzách svého politického oponenta.
Vy se do politiky nechystáte?
Ne. Já jsem takové otázky kdysi dostával často a musel jsem se nad tím zamyslet. Uvědomil jsem si, že by se opravdu musely dát dohromady stovky lidí, kteří by byli nezkorumpovaní, kompetentní, a ještě by se museli umět spolu domluvit, aby mohly být všechny pozice, které jsou pro rozvoj země důležité, obsazeny. A když jsem si tohle představil, uvědomil jsem si, že Pánbůh pro mě má práci někde jinde, kde budu užitečnější. Protože já nejsem typ na dohadování se, křičení na sebe a podobně. Z tohoto úhlu pohledu vlastně musím říct, že jsem pořád vděčný za každého jednoho politika, který je slušný a kompetentní. A myslím si, že tu takoví lidé pořád ještě jsou. Díky Bohu za každého jednoho z nich, protože takoví politici brání tomu, aby to tady bylo ještě horší. Ale já na to obdarování nemám, abych byl politik.
Teď jsme probrali to, co se nerozvíjí. Pojďme se vrátit zpátky k tomu, co se rozvíjí a bude se rozvíjet, protože vy chystáte velké investice také na Roztylech. Dá se to chápat tak, že to je další území, kam zaměříte pozornost? Mluvili jsme o tom, že Brumlovka sice ještě není kompletně dokončená, ale už se stala fungující částí města. Plánujete tuhle změnu provést i na Roztylech?
Brumlovka je už skoro dvacet let fungujícím městem. Necelý rok od té urbanistické soutěže jsme tam kupovali první pozemky a za čtyři roky od soutěže jsme začali stavět první budovu. Na Roztyly jsme majetkově vstoupili v roce 2006 a teprve od loňského roku tam máme pravomocné stavební povolení, to znamená po osmnácti letech. Už jsme tam ale dokončili jednu budovu, což je trošku radostnější příběh. Jde o projekt Roztyly Plaza, který stojí na pozemku, jejž jsme už jako stabilizované území podle územního plánu koupili od firmy Unimex někdy v roce 2018. A do šesti let byla budova dokončena. Takže kdyby věci v Praze šly takhle, řekl bych, že by to nebyla taková tragédie. Jelikož jsme sami sebe vmanévrovali do pozice urbanistického stavitele, snažíme se tímhle způsobem dívat i na Roztyly. Jde o území výrazně menší než Brumlovka. Pokud by se nám podařilo jednoho dne vše dokončit, aby Roztyly byly krásným a funkčním územím, mohla by to být řádově poloviční Brumlovka. Ale bude to vyžadovat dost práce. Zatím tam máme v zásadě tři etapy, jedna je dokončená, jedna má stavební povolení a další by se měla začít stavět příští rok. To by mohlo být hotové do konce dvacátých let. Ale i na Roztylech jsou ještě další území, na kterých buď probíhá změna územního plánu, nebo v některých případech ještě ani nezačala, případně se čeká na Metropolitní plán. A to bude příležitostí ještě k dalšímu dokončení a rozvoji této naprosto mimořádné lokality. Protože sousední Krčský les je hodnota, kterou si nikdo nemůže koupit. Tři sta hektarů lesa, to jen tak někde není.
A zároveň je tam stanice metra.
Přesně tak. Byl bych také rád, kdyby se Krčský les trošku více zpřístupnil obyvatelům Prahy 4, protože je kolem něj spousta silničních bariér, které výrazně zabraňují tomu, aby se lidé k pokladu Krčského lesa mohli pohodlně dostat. To by mohla být jedna z našich úloh do budoucna, ale v tuhle chvíli je ještě předčasné o tom nějak konkrétněji mluvit.
Někde jsem zaznamenal, že byste se teoreticky rád podílel i na přeměně nebo proměně okolí stanice metra Budějovická. To je teď dost otřesné místo.
Mám Prahu 4 hodně rád. Vyrůstal jsem na Spořilově, hrál jsem tam snad na všech fotbalových hřištích. Ale to, co je pro mě jako pro člověka, který vždycky nenáviděl komunismus, strašné, je fakt, že všechny stanice metra v Praze 4 za bolševika vypadaly lépe než dnes. A to je ostudná vizitka nejen Prahy 4, ale hlavně celého města. Kačerov, Budějovická, Pankrác, Pražského povstání… V zásadě nejlíp z toho vychází Vyšehrad. Ale když se podíváte na Budějovickou, je to děs a hrůza.
Je nějaká šance s tím územím něco udělat?
Jeden problém je tam majetkoprávní a druhý problém opět spočívá ve městě. Budějovická je jednoznačně typem území na recyklaci města. Ty hrůzy, které tam jsou, by se musely všechny zbořit. A na tom místě pak musíte postavit 250 až 300 tisíc metrů čtverečních. To je projekt evropského formátu, který by z Budějovické udělal prime lokalitu. Ale jestli se to udělá takzvaně po pražsku, bude to jenom další promarněná příležitost.
Probrali jsme konkrétní projekty. Dá se shrnout, jak se Passerinvestu daří obecně?
Asi by bylo rouhání stěžovat si. I když mluvíme o tom, že podnikání má svoje překážky, pořád se nám daří dobře. Máme skvělý tým lidí, za což jsem neskutečně rád, protože to je obrovský poklad. Já se vždycky těším do práce a věřím, že to drtivá většina kolegů tak má také. A teď máme po mnoha letech docela dobře zaseto. Po dlouhé době získáváme pravomocná stavební povolení na skutečně signifikantní novostavby. To, že bychom stavěli 180 tisíc metrů čtverečních najednou v takhle relativně krátké době, je něco, co jsme ještě nezažili. Takže se na to skutečně těším.
Pořád ještě zvažujete vstup nějakého dalšího investora?
Určitě to téma stále je. My to zvládneme i bez investora, ale pokud budeme někoho hledat, musí to být někdo, kdo na to nehledí očima klasických investičních fondů s pěti- nebo desetiletým investičním obdobím. Museli bychom mít investora, který má podobně dlouhodobou vizi jako my, který má určitý smysl pro velkorysost.
I když návratnost investice musí být vždycky, je potřeba také určitý přesah do té dlouhodobosti. Excelové tabulky nemohou být jediným kritériem.
A jaké jsou vaše dlouhodobé vize? Zůstáváte v Praze 4, nebo se díváte i jinam?
V tuto chvíli kromě Brumlovky a Roztyl nic jiného nemáme, protože popravdě řečeno, naše personální a finanční kapacity jsou zcela pohlceny těmito dvěma lokalitami. Za předpokladu, že by přebývaly nějaké finanční rezervy, vždycky se budeme bavit o tom, do jakého dalšího projektu bychom je mohli vložit. Ale myslím si, že to není otázka pro tento nebo příští rok.
Víra je v životě i práci Radima Passera, praktikujícího člena Církve adventistů sedmého dne, zásadním tématem. Na cestu k ní ho přivedla tragická událost, kdy mu v roce 1998 jen několik týdnů po narození zemřel prvorozený syn Max. V době, kdy se mu v hlavě honily otázky týkající se toho, co se děje po smrti, se Passer rozhodl hledat odpovědi v Bibli a křesťanství. Od té doby Radim Passer hovoří o tom, že vše, co buduje, patří Bohu. Ostatně i rozhodnutí odkoupit zpět většinu už prodaných budov na Brumlovce, zmiňované v úvodu tohoto rozhovoru, Passer konzultoval s Bohem. V roce 2013 si vyčlenil tři dny na půst a modlitby, během nichž došel k závěru, že ho Bůh vede k tomu, aby veškeré své síly napnul k Brumlovce a začal budovy kupovat zpět do vlastního portfolia. Když po skončení modliteb vyšel na balkon, spatřil prý duhu, která je v Bibli symbolem Boží úmluvy. A jak si s Bohem smluvil, tak Radim Passer udělal. Z devíti původně prodaných budov už Passerinvest koupil zpět sedm. Zmínka o Bohu proto během rozhovoru padne mnohokrát, což u špiček českého byznysu není zrovna zvykem. V případě Radima Passera to ale pokaždé zní tak nějak přirozeně a je jasné, že práci a víru v jeho životě není možné oddělovat. Když pak mluví o pokoře, která podle něj s vírou přichází, nemá člověk při osobním setkání pocit, že by to byly jen prázdné fráze. A neovlivní to ani vzpomínka na to, jak před třemi lety Passer na německé dálnici testoval maximální rychlost svého Bugatti Chiron.
O vás se ví, že jste si prošel silnými životními okamžiky, které vás v osobním životě hodně proměnily, obrátil jste se na víru. Zajímalo by mě, jakou u sebe od vašich začátků v podnikání pozorujete změnu z pohledu byznysmena. Jak jste se proměnil jako podnikatel?
Ten největší přerod samozřejmě přišel v době, kdy se ze mě jako z nevěřícího podnikatele stal podnikatel věřící. Ale řekl bych, že jsem byznys vnímal velmi seriózně i předtím. Že jsem měl jasno v tom, že chci-li být úspěšný v byznysu, musím být důvěryhodný a spolehlivý a neříkat věci, které nemůžu splnit. Ale to, co se pak samozřejmě zásadně změní, je vědomí, že všechno ve vašem životě patří Bohu. V okamžiku, kdy člověk s tímto vědomím žije, přináší to nádhernou vlastnost, které se říká pokora.
Člověk si uvědomí, že si z tohoto světa nic neodnese a že je také důležité fungovat podle křesťanského principu postaveného na nesobecké lásce, nesobecké službě a samozřejmě na odpuštění. Někdo si myslí, že víra je něco intimního, co člověk nemá tahat na veřejnost. Ale to Bible vůbec neříká. Bible naopak říká, že víra je něco, co se musí projevit ve všech oblastech vašeho života, ať je to práce, podnikání, služby, rodina, nebo záliby. Víra tedy pronikla i do mé práce. A byť ve firmě je řádově pětaosmdesát procent lidí, kteří by se nepovažovali za křesťany, mám obrovskou radost, že lidé s těmito hodnotami souznějí. Že jsou rádi, že firma se takto profiluje, že takto jedná a že na tu firmu můžou být hrdí. To není vděk vůči Radimu Passerovi, ale vůči Pánubohu, který, když mu to člověk dovolí, mění charakter. Já jsem si jako nevěřící určitě o sobě myslel mnohem víc, než si myslím teď. A to jsem z hlediska byznysu tehdy nedosáhl ani tří procent toho, kde jsem dnes.
Jak se vás dotýká aktuální dění ve světě, hlavně tedy v USA? Má Donald Trump nějaký vliv i na český development?
Když to vezmu jenom pohledem do nedaleké minulosti, covid se sice bezprostředně nepodepsal na kancelářských nemovitostech zhoršením valuací, ale na druhou stranu vznikl jakýsi hybridní model práce, který už se do trhu propisuje. Daleko větší škody způsobila válka na Ukrajině, která už se samozřejmě do úrokových sazeb a valuací promítla a byla to velká rána pro nemovitostní trhy v celé Evropě, ale pravděpodobně částečně i v USA. Teď záleží především na tom, jak se budou jednotlivé vlády světa schopné domluvit. Pokud bude hrozit riziko nějakého chaosu a neschopnosti se vzájemně domlouvat, může přijít i recese. Ta sice nepřináší zrovna zvyšování úrokových sazeb, takže by to teoreticky mohlo být pro sektor komerčních nemovitostí relativně podružné, ale na druhou stranu, pokud neporoste byznys, korporace nebudou nabírat nové lidi, a tím pádem nebudou potřebovat nové kanceláře. Všechno je vždy nějakým způsobem propojené.
A vy osobně to vnímáte jak? Když na chvíli opustíme byznys…
Žijeme v době, kdy se úplně nenosí říkat to, co si lidé myslí. Je tím nemocná politika, jsou tím nemocná média a řekl bych, že se ta nemoc trošku propisuje i do korporátu. Já rozhodně nejsem fanoušek žádného diktátora. Mám blízko k demokracii, ale pořád si myslím, že Trump je pro Ameriku určitě lepší řešení než neomarxističtí demokraté. Mám k němu spoustu výhrad, ale vše ukáže až čas. Myslím si, že nejzoufaleji z toho všeho vychází Evropská unie, která kromě toho, že likviduje svůj průmysl a svojí imigrační politikou zlikvidovala bezpečnost v západoevropských zemích, také technologicky zaostává. Moc bych si přál, aby Evropa přišla k nějaké sebereflexi, protože spolupráce mezi Amerikou a Evropou je úplně klíčová a zásadní. Evropská unie se také v podstatě snaží úplně vytěsnit Pánaboha. A když vytěsní Pánaboha, vytěsní i morální hodnoty, vytěsní Desatero. A pak všechny ty řeči o udržitelnosti vezmou za své. Protože pokud udržitelnost nestojí na neměnných morálních pravidlech, žádná udržitelnost z definice nemůže být.
Co vás teď zaměstnává mimo development? Co rád děláte ve volném čase?
Nejvíc je to samozřejmě rodina. Protože i když jsem kdysi přišel o prvního syna, Pánbůh mi dal dalších šest synů a teď čekáme sedmého. To je moje obrovská radost. Ale i určitá zodpovědnost, protože děti od vás očekávají, že jim dáte svůj čas. Je nezajímá, jaké má jejich táta postavení, ony od vás chtějí ten čas. A když jim ho člověk nedá, nikdy to nevrátí zpátky. Uteče to jako pára nad hrncem. Takže to bych řekl, že je asi to nejcennější. No a dokud Leo Messi hraje aktivně fotbal, snažím se sledovat jeho zápasy. Byť je to teď z Ameriky trošku náročnější časově. I v těch sedmatřiceti letech dokáže v každém zápase předvést něco geniálního.
Gratuluji k očekávání! Sedm synů, to už je docela početný pánský klub.
Já vždycky říkám, že Pánbůh je ten, kdo dává život. Nedávno jsem zrovna četl verš v Bibli, který k tomu pasuje. Já si ho radši najdu, ať vám to neřeknu nějak špatně. Je to Kazatel, jedenáctá kapitola: „Jako nevíš, jaká je cesta větru, jak v životě těhotné vznikají kosti, tak neznáš dílo Boha, který to všechno koná.“ To je hrozně zajímavé, jak se v těle nastávající maminky vždycky těch 206 kostí srovná přesně tak, jak mají být srovnány. Já to s pokorou vnímám tak, že Bůh nám dává dítě, a nechci si vybírat, jestli to bude kluk, nebo holka. Já důvěřuji Pánubohu, že to má být ten človíček, o kterém on věděl.
Když jsme u synů, už se váš nejstarší syn Radim připravuje na to, že by třeba v budoucnu mohl převzít firmu?
To bych řekl, že je ještě velmi předčasné. On se teď všechno učí. Je to v podstatě taková univerzita, protože se po střední škole zapojil rovnou do práce ve firmě. Učí se pochopit a poznat, o čem to podnikání je. Během dvou let si prošel všechna oddělení, takže myslím, že měl možnost něčemu porozumět. Teď druhým rokem pracuje v leasingu a myslím si, že je to pozice, která ho baví. Ale říká mi: Tati, já se modlím za to, abys tu firmu vedl co nejdéle.
Autor: MARTIN BAJTLER, FOTO: MICHAEL TOMEŠ
